Ratgeber

Wohnung eines Verstorbenen kündigen: Sonderkündigungsrecht, Fristen & Ablauf

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch – er geht auf die Erben über. Welches Sonderkündigungsrecht gilt, welche Fristen laufen und wie Sie Schritt für Schritt vorgehen.

Der Mietvertrag läuft weiter

Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht. Es geht auf die Erben über – und damit auch die Pflicht, die Miete weiterzuzahlen, bis der Vertrag wirksam beendet ist. Genau deshalb zählt hier jede Woche: Jeder Monat bis zur Übergabe kostet den Nachlass bares Geld.

Das Sonderkündigungsrecht der Erben

Erben haben ein außerordentliches Kündigungsrecht: Innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod und vom Eintritt ins Mietverhältnis können sie mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen – auch wenn der Vertrag eigentlich längere Fristen oder einen Kündigungsausschluss vorsieht. Wird diese Ein-Monats-Frist versäumt, gelten die regulären (oft längeren) Vertragsfristen.

Praxis: Die Kündigung sollte schriftlich und von allen Erben (bzw. der Erbengemeinschaft) unterschrieben erfolgen. Fügen Sie eine Kopie der Sterbeurkunde und ggf. des Erbnachweises bei.

Auch der Vermieter darf sonderkündigen

Spiegelbildlich hat der Vermieter dasselbe außerordentliche Kündigungsrecht mit Drei-Monats-Frist. In der Praxis einigen sich beide Seiten oft auf eine einvernehmliche, frühere Vertragsaufhebung – das ist für alle die schnellste und günstigste Lösung.

Schritt für Schritt

Erbfrage klären: Vor größeren Schritten steht die Frage, ob das Erbe angenommen wird – siehe Haushaltsauflösung nach einem Todesfall (Ausschlagungsfrist!).
Dokumente im Mietbezug sichern: Mietvertrag, Kautionsunterlagen, Nebenkostenabrechnungen.
Sonderkündigung aussprechen: Innerhalb eines Monats, schriftlich, mit Nachweisen.
Übergabetermin abstimmen und die Haushaltsauflösung darauf planen.
Besenrein übergeben: Entrümpelung und Endreinigung – viele Firmen bieten beides in einem.

Die Kaution

Die Mietkaution fällt in den Nachlass und steht den Erben zu – nach Verrechnung berechtigter Ansprüche des Vermieters (offene Miete, Schäden). Fordern Sie sie nach der Übergabe aktiv zurück.

Hinweis: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Mietverhältnissen oder komplexer Erbenlage hilft ein Fachanwalt.

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Häufige Fragen

Das Wichtigste auf einen Blick

Ja, bis der Mietvertrag wirksam beendet ist – er geht auf die Erben über. Deshalb ist das Sonderkündigungsrecht wichtig: Innerhalb eines Monats ab Kenntnis kann mit dreimonatiger Frist gekündigt werden.

Einen Monat ab Kenntnis vom Tod und vom Eintritt ins Mietverhältnis. Wird diese Frist versäumt, gelten die regulären Vertragsfristen, die oft länger sind. Handeln Sie also zügig.

Die Kaution fällt in den Nachlass und steht den Erben zu – nach Abzug berechtigter Vermieteransprüche wie offener Miete oder Schäden. Fordern Sie sie nach der besenreinen Übergabe aktiv zurück.